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擁壁とは?擁壁がある土地のリスクと注意点。購入前に知ってほしいこと。

 擁壁が道路に面した高さ2m以下の擁壁のある土地

崖など斜面のある土地、山や丘を切り崩したひな壇的な土地。
このような場所に必ずあるのが擁壁(ようへき)です。

この擁壁のある土地を購入すると、金銭面や土地の制約を受けることがあるのを、ご存知ですか?

横浜メガネ
横浜メガネ
こんにちは、横浜メガネ(@yokohamamegane)です。
ハル
ハル
こんにちは、ハルです。この記事は「横浜市内に家を建てる」カテゴリーの記事になります。

擁壁と聞くと「擁壁ってなに?」ってなる方が多いと思います。

僕たち夫婦も、家を建てるために土地探しをしていた際に、擁壁と言う言葉を初めて知りました。

僕たちは、いろいろな理由で擁壁のある土地に家を建てることになりましたが、話を進めていくうちに、たくさんの問題が出てきました。

この記事では、擁壁のある土地に家を建てる話を進めていったときに知った、メリットやデメリット、施工代金のお話しをしていきます。

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擁壁とは?土留(どどめ)となにが違うの?

小学校にある擁壁と林道にある土留の写真
横浜メガネ
横浜メガネ
擁壁を簡単に話すと、土砂崩れを防止するための壁です。

上部写真の壁も擁壁の一種になりますので、1度は見たことがあると思います。

擁壁の役目は、土壌の横圧から斜面の崩落を防ぐために作られるのが目的になります。

ハル
ハル
土留って言う人もいたよ。
横浜メガネ
横浜メガネ
土留と擁壁は、作る目的は同じだけど、違うものなんだって。

土留は一時的な構造で簡素的なもの、擁壁は長期的な構造で本格的なものを指します。

そして擁壁には、斜面本体に施工するものと、斜面に対して垂直に施工するものの2種類があります。

基本的には、斜面へコンクリートやブロックなどで、直接施工されているものが多いです。

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擁壁を工事するときに注意したいこと。

まず、擁壁を施行する専門業者に任せておけば問題ありません。

ただ、僕たち夫婦が聞いた注意点をお話しします。

擁壁の厚みは一定ではないか?

横浜メガネ
横浜メガネ
擁壁にかかる土壌の横圧の力は、上部で1番軽く、下部で最大の力が働きます。

ですので、擁壁の厚みは下部で1番厚く、上部になるほど厚みが薄くなっています。

もし設計図を見たときに厚みが均一だったりした場合、必ず何か理由があるので、確認をしてください。

擁壁に水抜き(排水機能)があるか?

横浜メガネ
横浜メガネ
擁壁に、パイプなどで穴があいているものを、見たことがありませんか?
ハル
ハル
あるよー。苔が育ってるところもあるよね。
横浜メガネ
横浜メガネ
こ、苔…。確かにあるよね…。

パイプや穴は、擁壁内部にたまる水の排水をするためのものになります。

水抜きがあるとないとでは、構造的に変わってくると言われました。

先ほどもお話ししましたが、擁壁は土壌の横圧から、斜面の崩落を防ぐために作られています。

ですが、排水機能がしっかりとしていないと、擁壁にかかる力は横圧だけでなく、静水圧の力もかかります。

排水機能がしっかりと施されていれば、静水圧は減少、もしくはなくなります。

そうなると擁壁にかかる力は、土壌の横圧がメインになります。

擁壁自体の構造にもかかわってくることなので、しっかりとした排水構造になっているかの確認をしてください。

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擁壁がある土地のメリット・デメリット。

崖に工事で作られた擁壁

前段で擁壁のことを簡単にお話ししました。

ここでは、擁壁が敷地内にあるメリットとデメリットについてお話しします。

そもそもなのですが、擁壁のある土地を購入しなければ、メリットもデメリットも関係ありません。

でも、僕たちのように購入した方、もしくはこれから購入しようとしている方は、知っておいたほうがいいです。

擁壁があるメリット。

横浜メガネ
横浜メガネ
擁壁がある最大のメリットは、やはり安心感だと思っています。

自然災害、特に土砂災害を防いでくれることです。

崖などで土がむき出しになっている場所を見ると、土砂崩れが心配になりませんか?
それが自宅の敷地内にあれば、余計に心配になります。

ですが斜面に擁壁が施工されていると、絶対ではありませんが安心感が違います。

永住の地として選んだ土地で、少ない心配で暮らしていけるのといけないのでは全然違ってきます。

擁壁があるデメリット。

横浜メガネ
横浜メガネ
メリットで安心感があると話しましたが、デメリットは金銭的な部分ばかりになります。

デメリットはいくつかあるので、順番にお話ししていきます。

自宅の土地に擁壁があった場合のデメリット。

横浜メガネ
横浜メガネ
所有する土地に、崖や急斜面などがあった場合、擁壁の施工や管理が必要になってきます。

新規の宅地造成地で、すでに擁壁がある場合、新たに施工する必要はありません。

今後の維持管理のみになります。

しかし、新規宅地造成地ではない場合、例えば古民家のある土地や、解体後更地になっている土地になると話がかわってきます。

擁壁のある土地に家を建てるとき、必ずハウスメーカーから話があります。
施工をやり直すか、やり直さなくて済むか。

建てる家の大きさや広さ、そして擁壁自体の傷み具合などによって変わってきます。

施工のやり直しとなった場合は、大きなお金が動くことにつながります。

平らな土地なら必要とならないお金がかかることがデメリットになります。

隣家の土地に擁壁があった場合のデメリット。

横浜メガネ
横浜メガネ
隣家の土地にある擁壁は、当たり前ですが自分たちの所有物ではないので、注意が必要です。

先ほどお話しした、新規宅地造成で作られた擁壁なら問題ないと思います。

しかし、数十年前に施工されたものですと、地震や台風などの自然災害で擁壁自体にダメージを受けている可能性があります。

他にも経年劣化の心配もあります。

ですが、他人の所有物なので、

横浜メガネ
横浜メガネ
施工しなおしてください

なんてことも言えません。

そして、自分たちで勝手に施工しなおすなんてこともできません。

あきらかに大きなひびやずれなどが生じている場合は、話せばすぐに施工しなおしてくれるかもしれません。

しかし、あきらかなダメージが見られない場合、応じてくれるかは分かりません。
ダメージがなければ、話を持っていくことも難しいです。

そんなときは、自分たちで対処するしかありません。

その対処する方法ですが、擁壁の高さが5m以下と2m以下で方法が変わってきます。

高さ5m以下の擁壁がある場合。

横浜メガネ
横浜メガネ
隣家の擁壁が5m以下だった場合、都道府県にもよりますが、規制などに引っ掛かります。

こちらの「土地を購入するときの注意点。購入前に現地で確認したい4つのこと。」の記事でもお話ししていますが、5m以下の擁壁の下部に家を建てる場合、以下の条件にあわせて建てる必要があります。

  • 高さ2m超えの場合、崖下から崖の高さの2倍離して建築しなければならない。
  • 崖の高さ2倍以内に建築する場合、高さ2mを超える擁壁を設けなければならない。

5m以下の擁壁がある場合、上記の条件のどちらかで家を建てるしかありません。

両条件とも、なかなか厳しい条件です。

そして5m以下の擁壁ですが、すべての擁壁に当てはまるわけではありません。

2m以下の擁壁の場合は、この条件があてはまりません。

高さ2m以下の擁壁がある場合。

横浜メガネ
横浜メガネ
隣家の擁壁が2m以下だった場合、これが1番注意が必要だと思っています。

と言うのも、僕たちの住む横浜市では、2m以下の擁壁は行政に届け出をする必要がありません。

そうなると、隣家の方が施工時の書類を保管していなければ、正確な施工時期がわかりません。

見てすぐに経年劣化が激しいことがわかれば、擁壁に不安を感じてしまいます。

逆に見た目が大丈夫でも、しっかりと作られているかがわからないので、そこにも不安を感じてしまいます。

ハル
ハル
5m以下みたいな条件がないからって、何も考えずに建てるのは不安。
横浜メガネ
横浜メガネ
そうだよね。せっかく建てたのに、擁壁が崩壊して家が潰れたなんてシャレにならないもんね。

5m以下の擁壁のように、建てることに条件はありません。

だからと言って安心もできません。

2m以下の場合も、安易に建てることなく、契約しているハウスメーカーなどに相談する必要があります。

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隣家の土地に擁壁があった場合の対処方法と費用。

前段のデメリットの項で、「5m以下の擁壁」と「2m以下の擁壁」のお話をしました。

2m以下の擁壁の場合、行政に届け出る必要がないと話しましたが、それは安全だから「必要がない」と言うわけではありません。

高さ的に「リスクが低い」というだけです。

ですが、そのリスクの低さの中にも、「高い(Hight)」と「低い(Low)」があります。

例えば、下記イラストは2m以下で同じ年に施工された擁壁とします。

どちらのリスクが高いかわかりますか?

2m以下の擁壁のある隣家で、擁壁側が庭で多少リスクが低い説明のイラスト 2m以下の擁壁のある隣家で、擁壁側が家でリスクの高い説明のイラスト

一目瞭然で、右のイラストになりますよね。

擁壁が崩れた場合、そのまま下部の家に上部の家が倒れこんでくる可能性が高いです。

左側の場合でも、崩れたら多少被害があるはずです。

ですから、2m以下と言っても、リスクがあるには変わりがありません。

そんなリスクのある擁壁がある土地を、僕たちは購入しています。
購入した土地は、左側のイラストと同じになります。

そして擁壁が崩れた場合を想定して対処した方法は、崩れてもギリギリ大丈夫な位置まで離して建てるということです。

この方法ができたのは、行政とハウスメーカー、双方から許可がおりからです。

許可されなければ、別の方法で対処するしかありませんでした。

それでは、5mと2m以下を含めて、擁壁のある土地を購入したときの具体的な対処法と、それにかかわるデメリットを話していきます。

自宅の敷地に擁壁を建てる方法とデメリット。

2m以下の擁壁のある隣家に対して、自分の土地に新たに擁壁を作る説明のイラスト

僕たち夫婦が、ハウスメーカーから1番最初に提示された対策が、敷地内に擁壁を新たに施工する方法です。

いつ作られたかわからない擁壁に対して、安全で土地の広さもある程度確保できる対策になります。

ハウスメーカーが、敷地内に新たに擁壁を作る方法を提示してきたのには、理由がありました。

  • 2m以下だが、一応行政に確認をしたところ渋られた。
  • ハウスメーカー本社設計部も難色を示している。
  • 約30坪の土地を、あまり干渉されることなく家を建てられる。

僕たちの希望は、4LDKの家でした。

それを叶えるためには、新たに擁壁を作るのが最善の方法と、判断されたのが理由です。

ですが、この方法にもデメリットがあります。

  • 約30坪の土地でも、擁壁施工費で100万円以上の費用が必要になる。
  • 隣家境界線より最低約2mのスペースが必要。

新たに擁壁を作る際の条件が、デメリットにしか感じませんでした。

自宅の敷地に擁壁を建てない方法とデメリット。

2m以下の擁壁のある隣家に対して、自分の土地に擁壁を作らず、隣家の擁壁下部から2m離して家を建てる説明のイラスト

新たに擁壁を施工する方法を提示されましたが、僕たち夫婦の反応があまり良くなかったです。

そして次に提示されたのが、擁壁を建てない方法です。

ハウスメーカー本社と行政に渋られた以上、擁壁を作らないとなると、家を擁壁から離すしかありません。

先ほどもお話ししましたが、5m以下の擁壁の下部に家を建てる場合の条件は、

横浜メガネ
横浜メガネ
高さ2m超えの場合、崖下から崖の高さの2倍離して建築しなければならない

になります。

渋られている以上、安全を考えて同等に離す必要があります。
それがイラストのような状況です。

隣家の擁壁から約4m離れているので、万が一崩れることがあっても、土砂が家まで届くとは考えにくいです。

この場合、デメリットになるのが家の広さです。
土地の広さには、限界があります。

擁壁から離して建てれば、離したぶんだけ狭くなります。
それは、僕たち夫婦が希望している4LDKを確保するのが、難しくなることにつながります。

ハル
ハル
4mは畳を縦に並べると、約2.5畳分にもなるよ。

それにプラスして、横幅も家と同じ長さが必要になりますので、全体的に小さな家になります。

また、駐車場を確保しようとすると、少し変わった形の家になりることもわかりました。

ただし、隣家の擁壁から離して建てることで、メリットともあります。

  • 擁壁を施行する費用がかからない。
  • 家が小さくなる分、建築費が安くなる。

以上2点がメリットになります。

ですが、家が小さくなるのは希望しているものではないので、こちらの案にも難色を示しました。

我が家の建て方とデメリット。

結果としてですが、僕たちは、

  • 新たに敷地内に擁壁は作らない。
  • 隣家の擁壁下部から、4m以上離さない。

という形で家を建てています。

なぜこんなふうに建てれたかを話すと、行政とハウスメーカーから許可がおりたからです。

ハウスメーカーが、隣家擁壁の正確な高さと角度を計測してくれました。

それをもとに、擁壁が崩れたとしても、家に大きなダメージが出ない位置を算出してくれたのが大きかったです。

行政も、算出してくれたデータを理由に、OKを出してくれました。

まとめ。できるなら擁壁のない土地を選んだほうがいい。

僕たちの購入した土地は、隣家に擁壁のある土地でした。

できることなら、自宅だろうと、隣家だろうと、擁壁のない土地を購入するのが1番です。

僕たちの選んだ土地にある隣家の擁壁は2m以下で、本来なら行政に確認する必要がありません。

ただ、2mギリギリで作られていたため、行政に確認したところから、擁壁の作成などの話が始まっています。

行政側担当者、ハウスメーカー本社も、防災面のことを考えて渋ったことはわかります。

もともと擁壁のない土地を選んでいれば、このような話しすら必要がありませんでした。

再度お話ししますが、安心面、費用面などを考えると、擁壁のない土地を選ぶのが1番です。

ただ、どうしても選ばないといけないこともあると思います。

そのときは、擁壁工事費用なども含めて、購入を考えてくださいね。

では、また~。
最後まで読んでいただき、本当にありがとうございました。
この記事が少しでも参考になったらうれしいです。

「横浜市内に家を建てる。」カテゴリー、次の記事へ。

・掲載準備中。もうしばらくお待ちください。

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