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住宅ローン、頭金なしでも大丈夫?僕が頭金を入れなかった理由と気を付けた4つのこと。

横浜市内に家を建てる。住宅ローン、頭金なしでも大丈夫?頭金を入れなかった理由と頭金を入れない時に気を付けたい4つのこと

「家を買いたいけど、頭金ないから買えないよ」
なんて思ったこと、1度はありませんか?

実は、僕も思ったことがあります。

こんにちは、横浜メガネ(@yokohamamegane)です。

こんにちは、ハルです。「横浜市内に家を建てる」カテゴリーの記事になります。

僕だけでなく、「頭金がないから買えない」。
そんな風に思ったことがある方は、他にもいるはずです。

以前書いた「住宅購入のタイミングはいつがいい?重視したいことと収入で決めたい。」でお話ししましたが、住宅購入にはタイミングを考えないといけないと思っています。

そのタイミングの中で、頭金があるかないかも、同じように考えないといけないことです。

記事のタイトルにもしていますが、僕は今住んでいるマンション、そしてこれから購入する予定の注文住宅でも、頭金を用意することを考えていません。

この記事では、

  • 僕が頭金を用意しない理由。
  • 頭金を用意しないといけない場合。
  • 頭金を用意しない場合に気を付けたいこと。

をお話ししていきます。

頭金を入れなかった&入れない理由。

冒頭でもお話ししましたが、今住んでいる中古マンション購入時に、頭金は用意しませんでした。

今回購入予定の注文住宅も、頭金を用意する予定は、今のところありません。

頭金を入れない理由は、以前と今で状況が違います。
下記にてお話しします。

中古マンション購入時に、頭金を入れなかった理由。

将来に対してのお金の不安が強すぎました。

単純にお金がなかったんですよね。

次男も生まれてくるから、不安でした。

当時、僕の給料があまりよくなかったのが理由にあります。

購入時に必要な諸費用の支払い、それにプラスして頭金数百万を払ってしまうと、貯蓄がほぼなくなってしまうのが怖かったです。

住宅ローンを払いながら、子供たちの教育費を必要な時までに貯めれるか、そして家族の誰かが病気をした際などに、すぐ用意できる生活予備費がなくならないか。

そこが不安で、頭金を入れませんでした。

注文住宅購入時に、頭金を入れない予定の理由。

今回、購入しようと悩んでいる住宅ですが、同じように頭金を入れることは考えていません。

中古マンション購入時と、違いがいくつかあります。

  • 子供が3人になった。
  • 以前より、給料が上がった。
  • 子供3人が大学行くまでの、教育費の目途がたった。

マンション購入時と同じで、将来のお金に対しての不安はあります。

ですが、以前と違って、そこまで強くはありません。
理由としては、

  • 給料が上がった。
  • 教育資金に目途がたった。

この2点が大きいです。

教育資金を削って、その分を住宅購入時の頭金に回すこともできます。

でも、夫婦で話し合い、教育資金を頭金に回すことはしないと、現時点では決まっています。

ただ、子供たち全員の、教育資金をすべて用意できているわけではありません。

ですが、ある程度の目途がたったことで、頭金なしで月々の返済をしても、貯蓄に回せることができます。

それが、中古マンション購入時と違う、とても大きなところです。

そして、簡単に計算しただけですが、住宅ローンの金利も含めた総支払額で損をする可能性が大きかったのも理由にあります。

頭金を貯めることで、総支払額で損をする可能性が大きいのも理由の1つ。

頭金は物件価格の2~3割が相場と言われてます。

中古マンションを購入するときまで、頭金の相場が2~3割ということを知りませんでした。

1,000万の物件だとしても、2~300万です。

3,000万以上なんてなると…。
ム、ムリだよ、そんなお金…。払ったら貯金なくなっちゃう。

すべてのご家庭とは言いませんが、少なくとも我が家には、頭金にそれだけの大金を支払うことは不可能です。

将来の負担を減らすために、住宅購入費の2~3割ほどの頭金と諸費用があるといいのは間違いないです。

ですが、それだけで決めるのはやめたほうがいいです。

と言うのも、頭金と諸費用が貯まるのが、何年後になるかが重要です。

頭金を貯めている間も、家賃などの支出がある。

我が家ですと、100万円貯めるのに1年ぐらい必要です。
そうなると、300万なら3年、500万なら5年です。

仮に4,000万の物件を購入しようとします。
頭金を2割用意したとして、800万です。
それに諸費用約100万を足したら、900万必要となります。

900万って凄い金額ですよね。
1年に100万貯めたとして、9年かかります。

その間に、入学などのイベントで、家庭の支出や貯蓄は大きく変わります。

そして、賃貸物件に住んでいる場合や我が家のようにローンがある場合、その分の家賃やローンも支払っていきます。

1ヶ月家賃8万として、1年で96万、9年間で864万の支払いになります。

頭金を貯める金額と、ほぼ変わりません。

車があって、駐車場代も払っているとその分も必要だよね。

そうだね、うちはローンと管理費、それに駐車場代を払っているから、結構かかっているもんね。

そして、住宅ローンの利率も変わります。
2016年現在、住宅ローンは低金利です。

今後、このまま低金利が維持される可能性は、限りなく低いです。
少しずつ金利は上昇をしていきます。

頭金を貯めずに購入のほうが、将来を見越した資金計画を立てると損をせずに済むかもしれません。

今の時代、頭金がなくても住宅ローンの審査を通してくれる銀行はたくさんあります。

2000年頃まで住宅を購入する際は、頭金を2~3割入れないと、銀行がローンの審査を通してくれませんでした。

だから冒頭でお話ししたように、「頭金がないと購入できない」と思っている方がいます。

でも、今は違います。
頭金があってもなくても、購入することは可能です。

中古マンション購入時に頭金を入れなくても大丈夫だった?

頭金を支払っていないので、なんとも言えませんが、支払わなくって正解だったと思っています。

正直なところ、お金に余裕があれば、支払ったほうがいいと思います。
その分、総額の支払いも抑えることができます。

ただ、貯金がほぼないというのは、リスクが高いです。

住宅購入時、頭金や諸費用のほかに、生活予備費を考えなくてはいけません。

無理をすれば、頭金を支払うことはできました。
総支払額をおさえられるメリットもあったはずです。

でも「貯金がない」という、精神的なデメリットを日々感じていたかもしれません。

貯金がまったくない生活はイヤ、心配過ぎる…。
それに当時は、頭金の相場と言われてる2~3割なんて払えなかったよ。

まぁ、確かにね。

何かあった際、すぐにお金を用意できないのは厳しいです。

そして、中古マンションを購入したとき、ローンの金利が低かったこともあり、僕ら家族にとっては、頭金を入れず諸費用だけ支払ったのは、正解だったと思ってます。

頭金なしで購入した場合に考えられるリスク。

前段で、頭金を貯めることで損をする可能性について話しました。

しかし、逆に頭金を入れないことで、リスクもそれなりに発生します。

売却額よりもローンの残額が多くなる可能性あり。

せっかっく購入した物件ですが、何かしらの理由で、売却しないといけない状況になる可能性もあります。

その際に、頭金を入れていないと、売却額よりもローンの残額が多くなる可能性が高いです。

残額が多いとどうなるの?

売却することができなくなるんだ。銀行が認めてくれないんだって。

えー!売らないといけないのに、困るよ。

差額を現金で用意すれば、大丈夫。
でも、差額はかなりいい金額だろうから、難しいよね。

土地と違って住宅は、年数が経てば経つほど、価値が下がります。

土地持ちで家だけ建てるなら、ローンの残額を心配せずに売ることができると思います。

でも、頭金なしで土地と住宅両方とも購入した場合、売却することになってしまった際は、注意が必要です。

借入額が多くなり、金利の上昇で支払い能力を超える可能性あり。

頭金を入れないことで、銀行から借りるお金は増えてしまいます。

住宅ローンの申請をするとき、1ヶ月の生活費を考えて、月々の支払い可能額を考えますよね。

その支払い可能額が、金利の上昇で超えてしまう可能性があります。

各銀行では、半年ごとに金利の見直しがされます。
ただし、毎月の返済額の見直しは5年ごとです。

5年以内に金利が上がると、6年目から毎月の返済額がアップします。

月々の返済をギリギリで計算して払っていると、金利上昇で支払い可能額を超えてしまうかもしれません。

頭金を入れていれば、問題になることは少ないと思います。

頭金がないと、ローンの審査を通らないこともある。

支払わないと決めたときに、1つ注意しないといけないことがあります。

頭金を入れないと、銀行がローン審査を通してくれない可能性があります。

購入予定の物件価格や契約者の年収、勤続年数、車やスマホなどのローン契約があるか。

その他にも状況によっては、すべての銀行でローン審査が通らない可能性があります。

その時は、頭金を用意するか、購入予定物件の変更が必要になってきます。

頭金を用意しないでも、将来失敗しないようにするためには?

頭金を払わなかった場合のリスクを話しましたが、この時大切になるのが失敗しないために考えて、夫婦でいろいろなことを決めることが大切になります。

マンション買った時も今回もそうだけど、決めておかないと将来が心配。

これからお話しすることは、あくまでも僕たち夫婦が事前に話して確認したことです。

すべて実行すれば、絶対に失敗しないものではありません。

それぞれのご家庭で、状況は変わってきますが、参考にはなると思います。

特に、はじめて住宅を購入する方には参考になると思います。

年収と月々の返済額に見合った物件を選ぶ。

1番大切なのが、年収と一緒に考えなくてはいけない、返済負担率に見合った住宅を購入することです。

年収に見合った販売額って、5倍って言われてるよね。

そうだね。でもPart4の「住宅購入予算っていくら?年収だけで判断せず、月々の返済額から考えるのが正解」でも話したけど、返済負担率を重視したほうがいいと思ってる。

年収だけで考えるのは、少しリスクが高いかなと思っています。

同じ年収でも、それぞれ家族構成などで支出は変わってきます。
その際に大切になってくるのが、返済負担率(月々の支払額)です。

その他にも、

  • ローンは1人なのか、それとも夫婦で組むのか?
  • 家の広さに対しての土地の大きさ。
  • 少し不便でも安ければ問題ないか。

事前にイメージして考えておくだけでも違います。

値段が高くなれば、毎月のローンの支払いも多くなります。

住んでいる最中に、ローンの圧迫が大きく、毎月のやりくりが大変になることだけは避けたいです。

最悪、泣く泣く売りに出さないといけないなんて避けたいですよね。
だから、年収に見合った購入金額が大切になります。

融資可能額を満額で借りない。

銀行にローンの審査をする前に、どれくらい借りることが可能かを確認すると、思っているより大きな金額で驚くことがあります。

でも、そのまま満額で借りたらアウトです。

前段で話した、年収に見合った金額と一緒に考えないと、生活が破綻してしまいます。

融資可能額を満額で借りない、ここが大切です。

将来のお金のかかる時期を把握する。

各ご家庭で、お金のかかる時期は違います。
特に子供がいる家庭では、年齢によって変わってきます。

うちは3人いるから、入学が重なったときがお金のかかる時期なんだよね。

それと、大学に行ったとしたら、重なったときだね。

上記以外にも、子供がいるとお金が多く出て行く時期が必ずあります。

その時に、ローンの支払いをしていけるか、その辺りも考えないといけません。

素人ではなかなか難しいので、ファイナンシャルプランナーにお願いして、見てもらうと分かりやすく把握できるのでいいと思います。

繰上返済ができるよう、貯蓄計画をする。

年齢が高くなってから購入すると、ローンの終了時期が遅くなります。

35年で申請を出せば、30歳でも65歳です。

現在、日本企業の多くが60歳定年です。
でも、数年後に65歳に引き上げられるはずです。
もしくは70歳なんてこともあるかもしれません。

長く働けて、ローンを払えるからいーね。

ちょっと待って、そんなに働きたくない。

まだ65歳までならいいですが、70歳になっても働きたくないと僕は思ってます。

老後って何?って感じですよね。

それに、もし体調を悪くして、フルで働けないなんてなったら…。

想像するだけで怖いです。

そんな時のために、ある程度貯まったら繰上げ返済ができるようにしておくのがいいと思ってます。

それをやっておくと、後々ラクになってくると考えています。

まとめ。頭金はなくても買える。でも、リスクを考えるのと将来の資金設計は確実に。

頭金がなくても、住宅を購入することは可能です。

でも、買えるからといって、何も考えずに購入するのはやめたほうがいいです。
リスクや資金設計を考えることは必須です。

自分たちだけで分からなければ、ファイナンシャルプランナーに相談してみるのもありだと思います。

僕たち夫婦は、相談したことがあります。

気付かなかったことなどを教えてもらえて、購入に対しての不安は少なくなりました。

ファイナンシャルプランナーに相談したことのない方や、住宅購入後のお金が不安な方にはおすすめです。

では、また~。
最後まで読んでいただき、本当にありがとうございました。
この記事が少しでも参考になったらうれしいです。

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