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住んでいるマンションを売るか貸すかで迷ったら?僕は売ります。

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こんにちは、横浜メガネ(@yokohamamegane)です。
 
今回は「横浜市内で家を建てる。その30」になります。
 
僕が今住んでいるのは、中古で購入したマンションになります。
 
今、新たに新築一戸建てを建てるための打合せを、契約したハウスメーカーの一条工務店と行なっていますが、今住んでいる家をどうするかで、つい先日まで迷っていました。
 
結果として、売りに出すことにとりあえず決めたので、なぜそう決めたかを話します。

 

 

賃貸にするか販売するかで迷った理由。

今現在、持ち家に住まわれている方で、新たに住宅を購入しようとすると、今住んでいる家をどうするかで迷う方は多くいると思います。
 
迷う理由としてはいくつかあると思いますが、僕が迷った理由は以下の2点のみです。

初めて買った家だから愛着がある。

最初から感情の部分になってしまいましたが、僕にとっては一番大きな理由でした。
 
金銭的な部分ではなく、感情の部分になりますが、住宅を売り買いするときには結構重要度の高い部分だと思っています。
 
周りの環境や、間取りの良さ、日当たりだったりと、家を購入するときの多くが感情を揺さぶられて買いますよね。
 
そんな揺さぶられて購入を決めた初めての家だったからこそ、手放したくはありませんでした。

資産として残る。

住宅ローンを払いながらの賃貸になりますが、ローンが終われば最終的には自分自身の資産になります。
 
新築を買う時点で、また住む可能性はすごく低いですが、子供たちに少しでも残してあげられるかなと思っていました。
 
次に、感情を抜きにした賃貸にしたときのメリットとデメリットを話します。
 

マンションを貸した時のメリットとデメリット。

マンションを売らずに賃貸にした時のメリットとデメリットを話します。
売りに出した時のメリットとデメリットは、貸した時の逆になるので割愛します。

マンションを貸した時のメリット。

家賃収入が毎月入ってくる。
僕の住んでいる家は約90平米(壁芯)の4LDK。
 
以前、不動産屋に依頼した際に、10〜12万の間で家賃設定ができるそうです。
 
あくまでも目安なので、それ以下かもしれないですし、もしかしたらそれ以上になるかもしれません。
 
ローンを家賃収入で賄っていき、最終的には自分のものになるのはうれしいです。
固定資産税やローンの金利が経費となる。
家を貸すことは、ビジネスになるので固定資産税やローンの金利分は経費として認められます。
 
住んでいるときは、ただ払っているだけだったものが経費として経理できるのはいいですよね。

マンションを貸した時のデメリット。

貸す際に初期費用がかかる。
壁紙などの内装改修費にお金がかかります。
 
壁紙の張り替えだけでもかなりお金がかかりますし、ハウスクリーニングをしてもらえば、それ以上にお金がかかります。
 
借り手が変わるたびに行わないといけないので、大きな出費になります。
設備対応の必要がある。
給湯器が壊れた、ガスコンロが壊れたなど、大家対応のものがあります。
 
それも一度壊れると結構なお値段のものばかり。
これも大きな出費になります。
空家(空室)のリスクがある。
僕が住んでいるマンションには、持ち家で住んでいる方と賃貸で住んでいる方がいます。
 
今までずっと空家になっている部屋はなく、すぐに借り手が付いているので、それほどリスクになるとは思っていません。
 
でも、借り手が数ヶ月もつかないとなると、ローンを二重で払うのはかなり厳しいです。
家賃滞納のリスクがある。
どれほどの可能性があるかは分かりませんが、多少なり考えないといけないことですよね。
 
絶対に必ず払ってもらえる保証はないわけですからね。
 
家賃が入らない経済的な痛手と、払ってもらえない精神的な痛手…。
Wパンチはキツいです。
二重ローンの許可が下りない可能性がある。
これは僕の年収と銀行次第になるので、微妙なところですが、一度銀行に審査をしてもらったときは問題なかったです。
 
でも、実際にローンを借りる前にならないと分からないです。
何か条件付きになりそうな気もします。
売却する際に値段が下がる可能性がある。
最初の頃は借り手がついたとしても、途中から借り手がつかなくて「やっぱり売る」って思ったときには売値が下がっているのは間違いありません。
 
現状、2〜3年以内に売りに出せばローンの残債分、もしくは少し強気な価格でも契約になる可能性は高いと不動産屋に言われてます。
 
ただ、確定ではなく可能性のため絶対ではありません。
 
年数が経てば経つほど、住宅の価値は下がります。
販売契約が結べても、ローンの残債をまかなえずに赤字になることもあります。
そこは避けたいところです。

マンションを販売しようと決めた理由。

いろいろと考えた結果、販売しようと決めた理由は2点になります。

デメリットが多かった。

一番の理由は、メリットよりデメリットの数が多かったことです。
 
大きなお金が動くからこそ、リスクになることはなるべく避けたいです。
 
感情面での売りたくないって気持ちはありましたが、それは金銭面などでのリスクを回避できるうえでの話になります。
 
ローンの残債がないなら、持っていてもいいかなと思いました。

未来に対して不確かなことがあった。

未来のことなんて漠然としてというか、誰にも分からないですよね。
 
普段の僕は楽天的な考えかたなので、なんでも「なんとかなるでしょ」って思っていることが多いです。
 
でも、大きなお金が動くことに関しては、なんとかならない可能性のほうが高いです。
 
起こるかどうかも分からないことを考えるのもビミョーですが、近い将来に首都直下型の地震がくることが言われています。
 
そのときに、今住んでいるマンションが無事かどうかは分かりません。
 
もし大きなダメージを受けたとしたら、売ることもできないです。
 
今計画中の家も、「耐震」であって「免震」ではありません。
 
耐震はあくまでも、地震に耐えるのが目的であって、ノーダメージが絶対ではないです。
 
2軒分の修繕費などをまかなえるお金を用意できるかは、正直分かりません。
 
以上2点が売ることを決めた理由です。
 

まとめ。

住宅を売る売らないは、個人の考えかたによって全然違ってきます。
 
土地が残る一戸建てとマンションでも違ってきますよね。
 
友人は僕と違って、マンションを売らずに家賃収入でローンを返している人もいます。
 
本当に人それぞれで、正解なんてないんでしょうね。
 
ただ、僕の今の正解は「売る」です。
また考えが変わったり、販売したときに話します。
 
では、また〜。
最後まで読んでいただき、本当にありがとうございました。